黑龙江省城市房地产物业管理暂行办法
黑龙江省建设委员会
黑龙江省城市房地产物业管理暂行办法
黑龙江省建设委员会
第一章 总则
第一条 为了加强城市房地产物业管理（以下简称物业管理），保障房屋及其设备设施的正常使用，提高生活居住、办公、生产经营等环境质量，维护其正常的公共秩序，依据国家《城市新建住宅小区管理办法》等有关规定，结合本省实际，制定本办法。
第二条 本办法所称物业，是指房地产及其附属设备设施的服务经营化的各类住宅小区、机关企事业单位办公楼和生活区、写字楼、商场、商厦、工业区等建筑物及其设备设施与占地。
本办法所称物业管理是指依法设立的物业管理企业，依照与业主或业主委员会签订的委托合同，对房屋建筑及其供暖、供水、排水、环境绿化、环境卫生、小区道路、休闲娱乐设施、保安和环境容貌等进行的维修、养护、服务和管理。
第三条 凡在本省城市规划区内从事房地产物业管理经营活动和实施物业行政管理的，均应遵守本办法。
第四条 省建设行政主管部门主管全省物业管理工作，负责本办法的组织实施。
各行署建设行政主管部门和市、县房地产行政主管部门（以下均称房地产行政主管部门）主管本行政区域内的物业管理工作。
各级规划、市政、供热、绿化、环卫等行政管理部门，应按各自的职责分工，协助房地产行政主管部门做好房地产物业管理工作的指导和监督检查。
第二章 业主与业主委员会
第五条 本办法所称业主，是指房地产物业的所有权人和使用人。
第六条 房地产物业使用人达到百分之六十以上时，开发建设单位、公房房改售房单位和物业管理企业应在房地产行政主管部门指导监督下，组织召开首次业主大会或业主代表大会，依法选举产生业主委员会。
第七条 业主大会，由全体业主组成；业主人数较多的，应按比例推选业主代表，组成业主代表大会。
业主大会或业主代表大会，应当有过半数业主或业主代表出席。业主大会或业主代表大会作出的决定，应当经与会的业主或与会的业主代表过半数通过。
第八条 业主委员会是业主大会和业主代表大会的执行机构，负责业主大会或业主代表大会的常务工作，并代表全体业主对物业实施自治行为规范和委托物业管理的监督检查。
业主委员会每年至少召开一次业主大会或业主代表大会；经15％以上业主或业主代表提议，业主委员会应当就所提议题召开业主大会或业主代表大会。
第九条 业主委员会组成人数应根据业主人数确定，一般不应少于9人组成，并在委员中推选产生业主委员会主任、副主任和执行秘书。执行秘书负责委员会的日常工作。
业主委员会委员每届任期三年，可连选连任。主任、副主任、执行秘书每届任期三年，可连选连任。但在任期未满需调整的，应经业主大会或业主代表大会通过。
第十条 业主委员会应自选举产生之日起十五日内持下列文件向所在地房地产行政主管部门办理登记，并提交下列材料：
（一）成立业主委员会登记申请书；
（二）业主委员会委员及领导成员名单；
（三）业主委员会章程。
所在地房地产行政主管部门应当自受理登记申请十五日内，完成登记工作；对不符合规定成立的业主委员会不予登记，并书面通知申请人。
第十一条 业主委员会职责：
（一）在房地产行政主管部门的指导下，制订业主委员会章程，代表业主维护其合法权益；
（二）定期主持召开业主大会或业主代表大会；
（三）决定选聘物业管理企业并与其签订物业管理委托合同；
（四）制定业主公约并提交业主大会或业主代表大会审议通过，报房地产行政主管部门备案；
（五）监督物业管理企业对委托物业的服务管理工作；
（六）审议物业管理企业对房屋大中修的报告，监督检查维修费用的使用情况；
（七）配合物业管理企业，监督检查业主遵守物业管理规章制度、履行义务情况；
（八）督促物业管理企业按季度公布财务收支情况。
第十二条 业主委员会会议，每年至少召开两次，决议事项应采取少数服从多数原则。
第三章 物业管理企业
第十三条 本办法所称物业管理企业，是指取得省建设行政主管部门颁发的物业管理企业《资质证书》，并取得工商营业执照，具有企业法人资格，为业主提供专业化、社会化、企业化、经营型服务的经济实体。
房地产开发企业、公房管理单位、写字楼以及商城商厦业主等自行实施物业管理的，也应按前款规定组建物业管理企业或办理兼营资质证书手续。
未取得省建设行政主管部门颁发的物业管理企业《资质证书》和工商营业执照及物价部门颁发的收费许可证的，不得接受委托承担物业管理任务，收取物业管理费用。
物业管理企业资质标准和管理办法，由省建设行政主管部门另行制定。
第十四条 外省物业管理企业进入我省或本省物业管理企业省内跨区（省）接受委托承担物业管理任务的，应按省跨区（省）有关规定输相应手续后，方可开展物业管理经营活动。
第十五条 物业管理企业的权利：
（一）对接受委托的物业进行接管验收；
（二）根据有关法律、法规及物业管理委托合同、公约，制定物业管理具体实施办法及各项规章制度；
（三）依据政府物业管理收费规定和物业管理委托合同，收取物业管理费用；
（四）有权制止违反物业管理规章制度及违法行为；
（五）有权选聘专营企业承担专项管理业务；
（六）按企业许可经营范围开展各种经营活动。
第十六条 物业管理企业义务：
（一）履行物业管理委托合同，依法从事物业管理经营活动；
（二）接受房地产行政主管部门和物业管理相关政府部门的检查指导，接受业主和业主委员会的监督；
（三）定期向业主委员会报告工作；
（四）按时向全体业主公布物业管理费用财务收支情况；
（五）协助业主开展多种形式的社区文化活动。
第四章 物业管理委托
第十七条 开发建设单位在房屋或住宅小区竣工验收前，应选聘物业管理企业提前介入进行前期物业管理。在业主委员会成立后，由业主委员会决定续聘或另聘物业管理企业进行物业管理。
第十八条 业主委员会宜采取招投标方式选聘物业管理企业。
第十九条 房屋销售时，开发建设单位应与购房者在房屋销售合同中订立有关售后物业管理条款。
第二十条 开发建设单位在房屋或住宅小区竣工验收后，以及公房房改售房单位应及时向物业管理企业移交工程建设技术资料，办理交接手续。
第二十一条 物业管理企业应与业主委员会签订物业管理委托合同。
签订物业管理委托合同，应使用国家建设部与国家工商行政管理局统一制发的物业管理委托合同文本。
第二十二条 物业管理企业的管理项目聘请有关专营公司承担时，其原签订的物业管理委托合同中的责任不随之转移。
第二十三条 物业管理企业在签订委托合同后十五日内，向所在地房地产行政主管部门备案。
第二十四条 物业管理委托合同到期或物业管理企业未达到委托合同规定的条款标准或者因其他违法行为原因的，业主委员会可通过决议终止委托合同，但应提前一个月通知物业管理企业，并及时选聘相应的物业管理企业继续进行管理。
物业管理委托合同终止时，原物业管理企业应当在接到终止通知之日起一个月内向业主委员会办理有关房屋、工程建设技术资料、帐册及其他有关物品的移交手续。
第五章 房地产物业使用与维护
第二十五条 房屋或住宅小区竣工验收合格后，开发建设单位应当在房地产行政主管部门的监督下，向业主委员会或物业管理企业移交下列工程建设技术资料：
（一）房屋或住宅小区规划平面图；
（二）单体建筑、结构竣工图；
（三）公用配套设施、地下管线工程竣工图；
（四）有关设施、设备安装竣工图及使用和维修技术资料；
（五）质量验收资料；
（六）其他必要资料。
第二十六条 供暖、供水、排水、供气、供电及电讯等部门，在物业管理范围内开挖路面或者进行其他施工时，应当事先通知物业管理企业。工程竣工时应负责恢复原貌。
第二十七条 业主使用房屋应遵守下列规定：
（一）未经有关部门批准，不得随意改变房屋结构、用途和外貌；
（二）未经批准，不得对房屋的内外承重墙、楼板、梁、柱、阳台及屋面进行拆改、开凿等；
（三）房屋装饰装修、搭建按有关规定办理审批手续，并自行清理建筑及装修垃圾；
（四）不得存放生活性燃料以外的易燃、易爆、有毒、放射性等物品；
（五）不得阻挠物业管理企业对共用部位、公用设施设备的维修养护；
（六）不得利用房屋从事违法犯罪、危害公共利益及侵害他人正当权益的活动；
（七）不得占用房屋内公共楼梯、过道、地下室、平台等公共部位，不得堆放杂物；
（八）公共场所、公共部位不得乱贴、乱画、乱挂；
（九）爱护公共配套设施，不得损坏道路、绿地、花草树木和休闲娱乐设施；
（十）法律、法规及政府规定的其他行为。
第二十八条 物业维修责任，一般按下列规定划分：
（一）房屋室内自用部分，由产权人自行维修；
（二）房屋的共用部位及房屋内的供水、排水、供热设施设备，由受聘的物业管理企业养护维修；
（三）住宅小区及其他场区内的公用设施设备，由受聘的物业管理企业维修养护；
（四）其他管线设施由相应部门负责维修养护，也可委托物业管理企业进行有偿维修养护。
需要物业管理企业在此基础上扩大养护维修范围的，应在有关合同中作出规定。
第六章 物业管理经费与管理用房
第二十九条 物业管理经费主要渠道：
（一）开发建设单位在出售商品房屋时，按建筑面积提取每平方米1～2％建安费作为物业管理公共部位、公用设施设备维修专项资金；
（二）公房房改出售后，按售房款20～30％比例提取公共部位、公用设施设备物业管理维修专项资金；
（三）按有关规定收取的物业管理费；
（四）专项委托服务收入；
（五）特约服务收入；
（六）其他合法收入。
第三十条 开发建设单位在房屋或住宅小区移交时，将提取的物业管理专项资金交由市、县房地产行政主管部门代管，专储专用。动用此项资金，由业主委员会或物业管理企业做出计划，申请房地产行政主管部门批准。
第三十一条 已交付使用的房屋或住宅小区，未提取物业管理专项资金的，应由当地政府批准确定该资金来源渠道和数额，做为物业管理共用部位、公用设施设备维修专项资金。
第三十二条 公有房屋出售后，提取的公共部位、公用设施设备维修资金，交由市、县房地产行政主管部门代管，按售房单位专储专用。动用此项资金，由业主委员会或物业管理企业做出计划，申请房地产行政主管部门批准。
第三十三条 开发建设单位和公房房改售房单位在移交住宅小区时，应无偿向小区业主委员会提供一定比例的物业管理用房，其产权归业主委员会所有，由市、县房地产行政主管部门代管；同时也可以以成本租金或零值租金向物业管理企业提供一定数量的商业用房，以扶持物业管理企
业的起步与运营，产权归原开发建设单位或原公房房改售房单位所有；也可以以成本价出售给业主委员会。业主委员会购买上述商业用房的资金，可在物业管理专项资金中列支，并以该商业用房的经营收入逐年回收。物业管理企业应负责其使用的物业管理用房和商业用房的维修养护。
物业管理用房未经批准不得改变使用性质。
开发建设单位为小区业主委员会提供的管理用房和商业用房的比例，由当地政府确定。
第七章 法律责任
第三十四条 物业管理企业，有下列行为之一的，由县以上房地产行政主管部门根据情节轻重，依法给予行政处罚，并建议资质审查机关对资质等级予以降级，直至取消其资质。
（一）未按本规定取得资质证书，擅自从事物业管理经营活动的；
（二）未经批准超越营业范围经营的；
（三）未按规定办理跨区、跨省手续的；
（四）不履行物业管理委托合同，损害业主利益的；
（五）不按规定的项目、标准收取物业管理费用的；
（六）有其他违法违纪行为的。
第三十五条 业主因故意或过失造成公用设施设备损坏的，由责任者负责修复或赔偿，构成犯罪的，由有关部门依法追究其法律责任。
第三十六条 业主或业主委员会与物业管理企业在执行合同过程中发生争议的，可由房地产行政主管部门进行调解。调解无效的，可申请仲裁机构仲裁或直接向人民法院起诉。
第八章 附则
第三十七条 城市规划区以外的独立农场、林场、工矿区等物业管理，参照本办法执行。
第三十八条 本办法由省建设委员会负责解释。
第三十九条 本办法自发布之日起施行。
1997年10月30日
北京市房地产经纪机构管理规定
北京市房屋土地管理局
北京市房地产经纪机构管理规定
北京市房屋土地管理局
第一条 为加强对本市房地产经纪人的管理，规范市场行为，维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、建设部《城市房地产中介服务管理规定》，制定本规定。
第二条 凡在本市行政区域内，从事房地产经纪活动的机构，均须遵守本规定。本规定所称房地产经纪活动，是指在房地产转让、抵押和租赁等活动中，向当事人居间提供信息、咨询、代理等有偿服务的行为。
第三条 设立房地产经纪机构，申请人须向北京市房屋土地管理局（以下简称市房地局）提出书面申请，经审查符合下列条件的，由市房地局发给资质证书，方可从事房地产经纪活动：
（一）有自己的名称、组织机构、章程和健全的财务制度；
（二）有固定的服务场所；
（三）有10万元以下的注册资金；
（四）取得《北京市房地产经纪人资格证》和《北京市房地产经纪人助理资格证》的人员须占总人数的50％，其中具有房地产经济初级职称的人员2名以上。
第四条 凡年满18周岁、具有本市常住户口和高中以上文化程度的人员，经北京市房屋土地管理局统一培训、考试、注册登记后，方可从事房地产经纪活动。
第五条 房地产经纪机构从业人员分为“房地产经纪人”和“房地产经纪人助理”。
取得房地产经纪人资格须具备以下条件：
1．具有大专以上房地产专业或相关专业的学历；
2．有房地产或相关专业技术职称；
3．有五年以上房地产工作实践；
取得房地产经纪人助理资格须具备以下条件：
1．具有高中以上文化程度；
2．有两年以上房地产工作实践。
第六条 个人从事房地产活动，必须受聘于一个房地产经纪机构。
第七条 房地产经纪机构从业人员发生变动，应及时向市房屋土地管理局办理变更手续；遗失证件应到发证机关申请补发。
严禁伪造、涂改、转让《北京市房地产经纪机构资质证书》、《房地产经纪人资格证》和《房地产经纪人助理资格证》。
第八条 房地产经纪机构向当事人提供居间介绍、咨询或具有委托事项的服务，应与当事人签订房地产经纪合同。房地产经纪合同应包括下列主要内容：
（一）标的物的种类、数量、成交额；
（二）房地产经纪服务形式和标准；
（三）合同的履行期限；
（四）佣金及支付方式；
（五）违约责任和纠纷解决方式；
（六）当事人约定的其他内容。
第九条 房地产经纪活动的佣金暂按国家计委、建设部1995年7月颁发的计价格（1995）971号《关于房地产中介服务收费的通知》的规定执行。本市相应的规定颁布后以颁布的规定为准。收取佣金必须使用税务部门制发的统一票据。
第十条 经委托人同意，房地产经纪机构可将受托的房地产经纪事项转委托其他房地产经纪机构代理，但不得增加佣金。
第十一条 房地产经纪合同不能履行或不能完全履行的，房地产经纪机构不收取或减收佣金，但因委托人过错除外。
房地产经纪机构及其从业人员与委托人有利害关系的，应当回避。
第十二条 房地产经纪机构开展业务应当建立业务记录，设立业务台帐。
房地产经纪机构须按季度向市房屋土地管理局报送经纪业务统计报表。表格式样由北京市房屋土地管理局统一制发。
第十三条 房地产经纪机构实行年度审查制度。按年度审查结果，确认其等级，定期公布。
年度审查制度的具体规定由市房屋土地管理局另行制定。
第十四条 房地产经纪机构实行分级管理：
一级：注册资金100万元以上，持有房地产经纪人资格证书的人员不少于70％，其中有房地产中、高级经济师资格人员不少于5名，坚持台帐制度，报表及时、准确，合同规范，按规定合理收费，无违法违章行为。
二级：注册资金50万元以上，持有房地产经纪人资格证书的人员不少于60％，其中有房地产经济师资格的人员不少于3名，台帐、报表齐全，按规定合理收费，无违法违章行为。
三级：注册资金10万元以上，持有房地产经纪人资格证书的人员不少于50％，其中有房地产经济师资格的人员不少于2名，有台帐及统计报表，按规定合理收费，无违法违章行为。
第十五条 房地产经纪机构及其从业人员在房地产经纪活动中不得有下列行为：
（一）直接从事房地产吞吐业务；
（二）索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物；或者利用工作之便，谋取其他不正当的利益；
（三）允许其他经纪机构以自己的名义从事房地产经纪业务；
（四）同时在两个或两个以上的房地产经纪机构执行业务；
（五）与一方当事人串通损害另一方当事人的利益；
（六）欺诈行为；
（七）法律、法规禁止的其他行为。
第十六条 本规定由市房屋土地管理局负责解释。
第十七条 本规定自发布之日起施行。
附：北京市房地产经纪合同
委托人（甲方）：＿＿＿＿＿＿
经纪人（乙方）：＿＿＿＿＿＿
依据国家有关法律、法规和本市有关规定，甲、乙双方在平等、自愿和协商一致的基础上，就甲方委托乙方，乙方接受甲方委托从事房地产经纪事项达成一致，订立本合同。
第一条 甲乙双方应提供下列相应证件：
甲方提供：1．“销售许可证”；2．权属证件；3．物业的具体情况；4．法定代表人身份证明；5．营业执照；6．个人身份证。
乙方提供：1．经纪机构“资质证书”；2．经纪人岗位“资格证”；3．经纪人身份证；4．营业执照。
第二条 甲方委托乙方据实为其提供房地产经纪服务。共＿＿项：
1．房地产经纪事项内容：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
2．具体要求：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
3．其他要求：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
第三条 甲、乙双方议定，在本合同履行期限内，甲方对其委托各房地产经纪事项，应在规定范围之内按下列比率向乙方支付服务费。
委托代理房地产转让，按成交价的＿＿％计算支付；
代理房地产租赁的，按年租金的＿＿％一次性计算支付；
代理房地产交换的，按房地产评估价值的＿＿％计算支付；
其他服务项目支付＿＿＿＿＿元。
服务费支付的时间、条件、金额、支付方式和结算方法，由甲、乙双方在合同补充条款中约定。
第四条 本合同履行期间，除甲方原因，乙方不能履行本合同第二条服务事项的，甲方不支付本合同第三条约定的各项服务费。乙方应将甲方已预付的服务费全部退还。乙方不能完全履行服务项目，则相应减少甲方应支付的服务费。具体数额甲、乙双方在补充条款中另行约定。
本合同生效后，在合同履行期间甲方未经乙方同意，中途毁约，甲方已支付给乙方的服务费不予退还。未支付给乙方服务费，乙方有权按双方约定服务费的标准，向甲方追索。
第五条 本合同履行期间，甲、乙任何一方需变更本合同的，要求变更一方应及时书面通知对方，征得对方同意后，双方在规定的时限内（书面通知发出＿天内）签订变更协议，否则，由此造成对方的经济损失，由责任方承担。
第六条 本合同履行期间，乙方应定期将本合同第二条为甲方服务的各房地产经纪事项情况及时通告甲方，甲方对乙方的履约应提供必要的帮助。并有权随时进行查询、督促。
乙方将本合同第二条为甲方服务的各房地产经纪事项转委托其他房地产经纪人的，必须事先征得甲方的书面同意，由此而增加的费用和法律责任，由乙方承担。
第七条 甲、乙双方商定，乙方有下列情况之一的，甲方有权按本合同第十三条约定，追偿因乙方过失造成的经济损失：
1．未经甲方书面同意，擅自改变为甲方服务的各房地产经纪事项内容、要求和标准的；
2．未经甲方书面同意，转委托他人代理的；
3．违反国家和本市有关法律、法规、违背诚实信用原则，或与他人恶意串通，损害当事人利益的；
4．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
第八条 甲、乙双方商定，甲方有下列情况之一的，乙方有权按本合同第十三条约定，追偿因甲方过失所造成的经济损失：
1．要求乙方服务的房地产经纪事项不明确，或提供的有关证件和资料不实；
2．甲方利用乙方提供的信息、条件、机会，擅自不履行合同；
3．违反本合同第三条及补充条款的约定，不按期给付或拒付服务费的；
4．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
第九条 甲、乙双方商定，乙方履行本合同第二条各房地产经纪事项的服务，必须自本合同生效之日起至＿＿年＿＿月＿＿日止。除甲乙双方另有约定同意延期外，逾期视作本合同自行终止。在本合同终止后的＿＿日内，如果委托人直接或间接地与经纪人最初物色的客户成交，那么经
纪人有权获得经纪合同中订立的佣金。
第十条 本合同履行期间，甲、乙双方因履行本合同而签署的补充协议及其它书面的文件，均为本合同不可分割的部分，具有同等法律效力。
第十一条 本合同及补充条款中未约定的事项，应遵循我国有关法律、法规和本市规定执行。
第十二条 本合同签订后，需要公证的，可按本市公证的有关规定申请办理公证手续。
第十三条 甲、乙双方在履行合同过程中发生争议，由甲、乙双方协商解决，协商不成的按本合同约定的下列方法之一，进行解决：
1．向＿＿＿＿仲裁委员会申请仲裁；
2．向人民法院提起诉讼。
第十四条 本合同壹式＿＿份，甲、乙双方各执＿＿份，具有同等法律效力。
甲方（签章） 乙方（签章）
营业执照号码 营业执照号码
个人身份证号
法定代表人 法定代表人
住址／注册地址 注册地址
邮政编码 邮政编码
联系电话 联系电话
传真号码 传真号码
委托代理人 承办经纪人员
（资格证编号： ）
房地产权证／商品房现（预）售许可证
（证件编号： ）
签约日期 签约日期
1996年1月1日
