《鞍山市城市市容和环境卫生管理条例》实施办法
辽宁省鞍山市人民政府
《鞍山市城市市容和环境卫生管理条例》实施办法
（2001年6月28日 鞍山市人民政府第125号令）
第一章 总则
第一条 为贯彻实施《鞍山市城市市容和环境卫生管理条例》，依据《辽宁省城市市容和环境卫生管理规定》及有关法律、法规，制定本办法。
第二条 凡属鞍山市行政区域中城市规划区内的单位和个人都必须遵守本办法。
第三条 城市市容和环境卫生事业要纳入城市建设总体规划和国民经济与社会发展计划，并同步实施。
第四条 城市市容和环境卫生管理工作实行统一领导，分级管理，分区负责，专业人员管理和群众管理相结合的原则。
第五条 鞍山市城市市容和环境卫生行政主管部门负责全市城市市容和环境卫生的规划、建设与管理工作。鞍山市城市建设管理办公室（鞍山市城市建筑管理监察支队）具体负责对本办法实施情况进行监察。
县（市）、区城市市容与环境卫生行政主管部门负责本辖区内的市容和环境卫生管理工作。
公安、工商、卫生、交通房产、环保等部门按照各自的职责，共同做好城市市容和环境卫生管理工作。
第六条 一切单位和个人都具有维护城市市容和环境卫生的义务，对违反本办法的行为有权进行阻或投诉。各级人民政府对在城市市容和环境卫生工作中成绩显著的单位或个人给予奖励。
第二章 责任分工
第七条 市容和环境卫生行政主管部门与街道办事处共同对本辖区内单位、个人的城市市容和环境卫生工作进行协调指导与监督检查。
第八条 城市市容和环境卫生工作，按照下列规定实行分工负责：
（一）城市主次干道、立交桥、步行街、广场由市容和环境卫生专业组织负责；
（二）小街小巷、住宅区由社区（居民）委员会、物业管理单位负责；
（三）河道由管理单位负责；
（四）车站、公共汽车始末站、停车场、影剧院、文化体育场（馆）和公园景区等公共场所，由管理单位或经营单位负责；
（五）集贸市场（合街办市场、早、夜市）由工商行政管理部门统一管理，由市场产权单位、开办单位或经营单位具体负责；
（六）营业性门点、摊亭等场所由其经营者负责；
（七）铁路、公路沿线由产权单位或经营单位负责；
（八）建筑工地由施工单位负责；
（九）城市林带、绿地、绿化植被区由城市绿化专业组织负责；
（十）公共厕所、垃圾收运站及其他环境卫生设施由环境卫生专业组织或物业管理单位负责；
（十一）其他机关、团体、学校、部门、企事业单位的责任区卫生由其自行负责。
第九条 对临街单位实行市容和环境卫生承包责任制。市容和环境卫生行政主管部门或街道办事处应依据有关规定与临街单位签订责任书，明确管理内容和范围，并监督实施。
责任单位应当按照责任书的规定，做好市容和环境卫生工作。
第三章 市容管理
第十条 在城市建成区内新建、改建、扩建建筑物、构筑物应当符合城市规划要求，其造型、色彩、高度、外墙装饰等应当与周围环境相协调。
城市建筑物、构筑物和市政公用设施等，应当保持外形整洁完好。
第十一条 临街建筑物的外部结构布局不得擅自更改。确需拆扒建筑物墙体、增（改）建门脸或阳台、修砌踏步阶梯等，必须经产权单位和房产行政主管部门同意，市容行政主管部门批准后方可施工。
不准在临街建筑物、构筑物立面上安装突出墙体的护栏。
第十二条 任何单位和个人都不得在临街建筑物和市政公用设施及树木上钉挂、拴挂有碍市容观瞻的物品。
在城市建成区内设置电线、电缆线等导线、拉线应符合市容管理要求；各种废弃导线和拉线、电柱等影响市容观瞻的，要及时清理或拆除。
第十三条 未经批准，不得在城市道路设施等地摆摊设点、刷洗车辆或堆放各种物料。
第十四条 任何单位和个人不准在城市道路两侧的建筑物周围新建实体围墙。
第十五条 城市基建工程施工现场（合拆迁废旧建筑物现场）实行封闭式作业。施工现场要设置高度不低于2米并且坚固美观的围栏；施工暂设房高度不得超过围栏高度；停工场地应当信时整理，并做必要的覆盖；工程竣工后10天内，要拆除一切临时暂设房和设施，并及时清理现场，平整场地。
第十六条 在城市中设置户外广告、牌匾、标语栏、橱窗、画廊、电子显示屏、彩虹门、标志牌、商业门脸等，必须经市容行政主管部门同意，按有关规定办理审批手续，并依法缴纳有关费用。
对脱落、易倒塌的设施，设置单位应当及时拆除；超过审批期限的，应当按照有关规定办理延续手续或者自行拆除。
未经产权单位同意和市容行政主管部门批准，任何单位和个人均不得在城市建筑物、构筑物和市政公用设施、树木、商业用房的玻璃等处书写、刻画、贴挂各类广告和标语等宣传物品。
城市建成区内的临街餐饮娱乐场所不得擅自悬挂营业幌。
第十七条 在城市建成区内的广场、绿地、主干道两侧、商业繁华区以及重要公共场所等处，应根据条件设置景观灯饰。
城市建成区内景观灯饰的设置必须经市容行政主管部门批准；景观灯饰一经批准设置，任何单位和个人不得擅自更换或拆除；景观灯饰的管理单位和个人应当保持景观灯饰功能良好，出现故障、残缺或失亮时，必须及时修复。
第十八条 因建设等原因需要设置临时建筑物和其他设施的，必须经有关部门同意，市容行政主管部门批准后，方可按批准的造型、面积、时限、地点设置。
临时建筑物及设施应保持整洁完好，按期缴纳占道费。
第十九条 设置废品收购站点，应当经市容行政主管部门同意，废品收购站点应当加强场地管理，不得影响市容，污染周围环境。
第二十条 经批准设置的摊点，应使用统一式样的经营设施，并保持其整洁美观；摊点周围不得摆放其他物品。
第二十一条 经批准设置的露天集贸市场，要按批准的范围设置明显的界限、界牌，保持场容场貌整洁卫生。
第二十二条 在城市建成区内运行的机动车，应当保持车体整洁。车体缺损、污秽不洁、标志残缺不全的，不得在城市建成区内行驶。
第二十三条 经批准设置的机动车、非机动车停（存）车场，要设立明显界限标志，场内车辆停放整齐，不得有碍市容观瞻。
第二十四条 在城市建成区设置雕塑品或纪念性建筑物、构筑物，必须经市容行政主管部门同意，并按有关规定办理审批手续，产权单位要保持其整洁完好，任何单位和个人不得占用、毁损。
第四章 环境卫生管理
第二十六条 建设单位在进行城市新区开发和旧区改造时，应当建设收集、运输和处理生活废弃物的环境卫生设施。环境卫生设施必须与主体工程同时设计、同时施工、同时竣工验收并投入使用；经验收不合格的，建设单位应当在规定的期限内改正。环境卫生设施所需费用要纳入建设工程概算，由主体工程建设单位承担。
环境卫生设施规划设计方案的审查及竣工验收应当有环境卫生行政主管部门参加。
第二十七条 管理单位应当定期维护环境卫生设施，对陈旧、破损的环境卫生设施应当及时修复或者更新，保持完好整洁。
禁止任何单位和个人占用、损坏、拆除环境卫生设施，或者改变其使用功能；确需拆除的，必须经环境卫生行政主管部门批准后，按照先建后拆或者价值补偿的原则，由拆迁单位或环境卫生专业组织负责建设。
第二十八条 环境卫生行政主管部门负责制定公共厕所建设规划，并按照规定的标准建设、改造公共厕所。
在繁华地段、风景旅游区要建设标准化的水冲公共厕所。
鼓励和支持临街单位对外开放内部厕所；支持有关单位建设、改造公共厕所。
城市旱厕、化粪池掏出的污物应当及明清运。
第二十九条 对居民生活垃圾实行定时、定点、容器化收集和密封运输，并做到日产日清。有条件的要推行垃圾袋装收集和分类收集。
对居民排放生活垃圾，可按照有关规定征收城市居民环境卫生管理费和垃圾处理费。
单位和个人排放工业垃圾、建筑垃圾等废弃物，必须办理排放许可证，在批准的地点排放，并按规定缴纳垃圾处理费。
建筑垃圾和有毒有害垃圾不得倒入生活垃圾收集容器内，由单位或者个人自行清运；无力自行清运的，由环境卫生专业组织有偿代运。
第三十条 在城市建成区内禁止有下列行为：
（一）随地吐痰，便溺，乱扔烟蒂、瓜果皮核、纸屑、纸钱、包装品、宣传品等废弃物；
（二）随意倾倒垃圾或者污水、粪便，将垃圾倒入排水井、下水道和绿化带内；
（三）在居民区、道路、公园、广场、绿地等露天场所焚烧垃圾、树叶等物品；
（四）在垃圾筒和垃圾收信点、垃圾道内捡拾垃圾和在污水井内打涝溲余；
（五）其他有碍城市环境卫生的行为。
第三十一条 在城市道路运载流体、散体、沙石料、残土、炉渣的机动车辆，应当采取苫盖或密封措施，不得超高（车箱板以上20厘米），要有后堵，防止没途遗撒，并按照规定的时间和路线行驶，废弃物应在经批准允许的地点排放。
经批准进入城区的畜力车应当保持车容整洁，保证畜粪不落地，并按规定的时间和路线行驶、停放。
第三十二条 建筑施工单位需要排放基建残土的，必须按排放量到环境卫生行政主管部门办理排放证，按规定交纳排放管理费，并在经批准允许的地点排放，不得乱排乱倒。
施工现场出入口必须铺设一定距离的硬质路面与场外道路衔接，并设清扫保洁人员防止路面污染，有条件的应设置车轮泥土冲洗装置。
凡需用废渣、残土回填场地的单位和个人，须到环境卫生行政主管部门办理手续，安排填垫。雨天及雨后24小时内停止排放基建残土。
第三十三条 在城市建成区内不得饲养鸡、鸭、鹅、兔、猪等家禽家畜，因科学科研以及其他特殊需要饲养的，须经环境卫生行政主管部门批准。
第三十四条 在城市建成区内因绿化、电业、路灯、电讯、自来水、煤气、供暖、排水等施工作业临时堆放在道路两侧的残土和污物，责任单位要及时清除不得影响城市市容和环境卫生。
第三十五条 各级政府应当及时组织冬季城市除雪工作，确保道路交通畅通。主要干道、繁华地段、广场等重要地区应当限期清除积雪。
一切单位和个人均应完成环境卫生行政主管部门划定责任区的清除冰雪任务，或者承担清除费用。
第五章 法律责任
第三十六条 违反本办法和八条、第九条第二款规定的，由市容和环境卫生行政主管部门责令限期改正，对个人处以50元以上200元以下罚款，对单位处以200元以上1000元以下罚款。
第三十七条 违反本办法第十条第二款规定的，由市容行政主管部门责令产权单位限期整改；逾期未整改的，处以500元以上1000元以下罚款。
第三十八条 违反本办法第十一条、第十二条、第十四条、第二十条、第二十四条、第二十五条规定的，由市容行政主管部门责令停止违法行为，限期改正或拆除，以及采取其他补救措施；逾期未改正或拆除的，处以100元以上1000元以下罚款，并可强制拆除或清除违法设施及物品。
第三十九条 违反本办法第十三条规定的，由市容行政主管部门责令停止违法行为、限期改正或清除，并可处以100元以上2000元以下罚款；情节严重的，可暂扣堆放的物料、加工工具和经营的物品或经营的工具。
第四十条 违反本办法第十五条规定的，由市容行政主管部门责令停止违法行为、限期改正，并可处以200元以上1000元以下罚款。
第四十一条 违反本办法第十六条、第十八条、第十九条规定的，由市容行政主管部门责令停止违法行为，限期拆除违法设施，或者采取其他补救措施。对存在非经营性行为的，处以100元以上1000元以下罚款；对存在经营性行为且有违法所得的，处以违法所得1倍以上3倍以下罚款，但最高不得超过3万元；对存在经营性行为而无违法所得的，处以100元以上1000元以下罚款。
第四十二条 违反本办法第十七条第二款规定的，由市容行政主管部门责令限期改正；逾期未改正的，处以200元以上1000元以下罚款。
第四十三条 违反本办法第二十一条、第二十三条规定的，由市容行政主管部门责令限期改正；逾期未改正的，处以100元以上1000元以下罚款。
第四十四条 违反本办法第二十二条规定的，由市容行政主管部门责令限期整改；逾期未改正的，处以20元以上1000元以下罚款。
第四十五条 违反本办法第二十七条、第二十八条第四款规定的，由环境卫生行政主管部门责令停止违法行为，采取补救措施赔偿损失，并处以50元以上1000元以下罚款。
第四十六条 违反本办法第二十九条第一款、第四款规定的，由环境卫生行政主管部门责令改正，并处以100元以上1000元以下罚款，违反第三款规定的，由环境卫生行政主管部门责令补办手续，并处以第车次300元以上500元以下罚款。
第四十七条 违反本办法第三十条规定的，由环境卫生行政主管部门责令立即清理，并处以20元以上1000元以下罚款。
第四十八条 违反本办法第三十一条规定的，由环境卫生行政主管部门责令改正，清除污染，并处以每车次50元以上500元以下罚款。
第四十九条 违反本办法第三十二条规定的，由环境卫生行政主管部门责令改正，补办手续，并处以每车次500元以上800元以下罚款。
第五十条 违反本办法第三十三条规定的，由环境卫生行政主管部门责令限期处理；逾期不处理的予以没收，并处以10元以上1000元以下罚款。
第五十一条 违反本办法第三十四条规定的，由环境卫生行政主管部门责令限期清除；逾期未清除者，处以200元以上500元以下罚款。
第五十二条 违反本办法第三十五条规定的，由环境卫生行政主管部门责令改正，并处以500元以上1000元以下罚款；凡违规对象是单位的，对其主要领导者同时处以1000元以下罚款。
第五十三条 不符合市容市貌标准、环境卫生标准的建筑物或设施。由市容和环境卫生行政主管部门会同城市规划行政主管部门责令限期改造或拆除；逾期未改造或未拆除的，经县以上人民政府批准，由市容和环境卫生行政主管部门或城市规划行政主管部门组织强制拆除，并对非经营性行为处以100元以上1000元以下罚款，对经营性行为处以1000元以上1万元以下罚款。
第五十四条 违反本办法涉及公安、工商、卫生、交通、房产、环保等部门管理权限的，由上述部门依法予以处罚。
第五十五条 侮辱、殴打市容和环境卫生管理人员或妨碍其依法执行公务的，依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定处罚；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。
第五十六条 市容和环境卫生管理人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。
第五十七条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或向人民法院起诉。逾期不申请复议，不起诉、又不履行行政处罚决定的，由做出行政处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第六章 附则
第五十八条 本办法应用中的具体问题由鞍山市城市市容和环境卫生行政主管部门负责解释。
第五十九条 本办法自2001年8月1日起施行，《违反〈鞍山市城市市容和环境卫生管理条例〉处罚规定》、《鞍山市站前地区管理暂行规定》同时废止。
物业服务合同法律性质质疑
刘 红（安徽财经大学2004级经济法硕士研究生）
[内容摘要] 准确界定物业服务合同的性质，有助于理论与实践的统一。当前，理论界通说认为，物业服务合同属于委托合同，其理由是物业服务合同的特征符合委托合同的特征。但是，本文认为，物业服务合同与委托合同相比，除共性外，还有很多特殊性。因此，物业服务合同应当是一种混合型合同。
[关键词] 物业服务合同 委托合同 混合型合同
一、当前理论界通说认为物业服务合同是一种委托合同
物业服务合同是指物业管理公司与业主团体在平等、自愿基础上依法签订的以物业管理公司提供物业管理服务、业主支付管理费用为内容的，规范业主与物业管理公司权利义务的协议。在该合同中，当事人一方为业主及业主团体，即委托人；另一方为物业管理公司，即受托人。 通说认为物业服务合同是一种委托合同, 其理由是物业服务合同的特征符合委托合同的特征。具体体现在：
（一）两者的价值取向（或者目的）基本一致
委托合同是委托人为了克服自己的某些不足，而利用受托人的优势为自己处理一定事务的合同。而业主作为物业的所有权人，依据“自己事务自己管理”的原则，其本应亲自对物业进行管理，但是，业主由于人数众多、精力、时间、能力等方面的限制，根本不能亲自管理物业，因而授权业主委员会代替业主，与专业的物业管理公司签订物业服务合同，对物业进行有效管理，以期达到物业保值、增值的目的。由此可见，就价值取向（或目的）而言，物业服务合同与委托合同基本一致。
（二）两者均以相互信任为订立合同的基础
委托合同的委托人既然是利用受托人的优势为自己提供服务，就必然要对受托人的资信、技能等情况进行充分了解，双方以相互信任为基础签订合同。作为委托方的业主之所以会选择物业管理公司，替之对物业进行管理，是因为国家对物业管理公司实行资质管理制度，物业管理公司要具备相应的物业管理能力，其从业人员也要具备相应的职业资格，并且《物业管理条例》明确规定物业管理公司应当具有独立的法人资格，能够独立承担民事责任（参见2003年9月1日开始施行的《物业管理条例》第32条和第33条）。业主也只有在了解了上述情况并对各物业管理公司的资信、服务业绩、业绩等进行综合比较的基础上，才会根据自己的意志在公平的条件下，选聘物业管理公司进行物业管理服务。当然，物业管理公司也有权决定是否接受业主授权的业主委员会的委托。但是，物业服务合同一旦成立，没有法定或约定原因，双方均不得随意解除合同。显然，物业服务合同和委托合同均以相互信任为基础，而且更加强调委托人（业主）对受托人（物业管理公司）的信任。
（三）有偿的委托合同和物业服务合同都是双务合同
双务合同是指双方当事人都享有权利和承担义务的合同。 在有偿的委托合同中，委托人主要承担缴纳费用、支付报酬的义务，受托人则负有处理委托事务以及报告的义务，相应地，双方互享有权利。而在物业服务合同中，双方也完全符合这一特征。委托方（业主管理委员会或者业主）负有缴纳服务费用、支付适当报酬以使物业管理公司继续经营的义务，而受托方（物业管理公司）负有依照合同约定提供物业管理服务，维修、养护物业，保持区域内整洁的环境和良好的秩序义务。相应地，委托方享有获得良好物业服务的权利，受托方享有收取物业管理服务费用的权利。
（四）委托合同既可以是无偿的也可以是有偿的，而物业服务合同是有偿的
《中华人民共和国合同法》第406条规定：“有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。”此条说明委托合同存在有偿与无偿之分。而物业服务合同则是一种有偿委托合同，物业服务的目的在于确保物业的保值、增值，为了达到这一目的，物业管理公司运用专业技术和管理手段，投入大量的人力、物力和财力，向小区业主提供综合性、专业性的服务，相应地就必须要求业主支付费用和报酬，否则物业管理公司就没有了生存的基础，也就失去了提供物业服务的动力。
（五）两者均是诺成性合同
诺成合同是指只要当事人意思表示一致即可成立的合同。①一般理论认为委托合同是一种诺成合同。②而在物业服务合同中，物业服务主要是面向全体业主的，只要业主与物业管理公司双方意思达成一致，合同一旦签订即告成立。
二、笔者认为物业服务合同不是委托合同，至少不是一种完全意义上的委托合同
2002年8月完成的《中国民法典草案建议稿》将“物业管理合同”单列为第五十二章，共有十四条，该草案将物业管理合同的法律性质归位于委托合同，笔者认为是值得商榷的。因为，物业服务合同与委托合同相比，还有很多特殊之处。具体如下：
（一）主体的特殊性
在委托合同法律关系中，只涉及两方主体，即委托人与受托人，且双方不以其它条件为要件。而在物业服务合同中，可能涉及四方主体，即开发商、业主、业主委员会以及物业管理公司；但是，在不同阶段，具体涉及的主体是不一样的：1.物业开始销售后，业主入住达到符合召开业主大会的法定比率后，选举产生的业主委员会，与业主大会选聘的物业管理公司签订正式的物业服务合同。此时，物业服务合同法律关系涉及业主、业主委员会以及物业管理公司三方主体。2.在物业销售开始后到业主委员会成立并选聘物业管理公司之前，则由开发商作为“大业主”选聘临时的物业管理公司。此时，合同法律关系涉及开发商、部分已经购房的业主与物业管理公司三方主体。3.由于我国现实还存在部分小区是由上世纪六七十年代的公房转化而来，业主团体自治意识还不是很强，没有成立业主委员会，是由全体业主自行委托物业管理公司与之签订服务合同。此时，合同法律关系就仅仅存在业主与物业管理公司两方主体。4.以上所述是在合同签订阶段，而在合同履行阶段，业主、业主大会、业主委员会与物业管理公司都享有一定的权利，负有一定的义务。此时，合同法律关系涉及业主、业主大会、业主委员会与物业管理公司四方主体。
另外，物业服务合同的受托方只能是物业管理公司，物业管理公司不仅必须是独立的法人，而且必须具备相应地资质。这是因为物业管理是一项综合的、专业性强的活动，只有具有相应管理能力的组织才能提供与法律规定或合同约定相同的管理服务。
（二）形式的要式性
委托合同可以为要式也可以为不要式，而《物业管理条例》第35条则明确规定了物业服务合同为要式合同，“业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同”。
（三）解除合同的严格性
委托合同的双方当事人可以随时解除合同，《中华人民共和国合同法》410条：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。”而物业服务合同的解除需要有严格条件，《物业管理条例》第12条第3款规定：业主大会作出选聘和解聘物业管理公司的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过，同样对于业主委员会违反合同约定，错误地行使权利或不履行相应地义务，使物业管理公司未完成规定管理目标，物业管理公司有权要求业主委员会在一定期限内解决，逾期未解决的，物业管理公司有权终止合同。如果任由一方随意解除合同，必然会造成物业管理公司短期行为，小区管理极度不稳定，从根本上造成对全体业主利益的损害，并且造成社会资源浪费，激化各种社会矛盾。
（四）转委托的范围限制性不同
委托合同中受托人要亲自处理事务，经委托人同意，受托人可以转委托，没有范围限制，因为委托合同是基于双方信任才成立的。《物业管理条例》第40条则规定：物业管理公司可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，不需要经过业主委员会同意，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人，这主要是为了更充分地保护小区业主利益。
（五）隐名代理问题
委托合同中受托人以自己名义在委托人的授权范围内与第三人订立合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，发生的后果直接归属于委托人。而在物业服务合同中，在合同履行阶段，物业管理公司一般都是以自己的名义与第三人签订合同，即使第三人在订立合同时知道业主与物业管理公司之间的代理关系的，该物业服务合同也只能约束物业管理公司与第三人，发生的后果直接归属于物业管理公司，而不是业主或业主委员会。例如：物业管理公司以自己名义与清洁工签订合同并且清洁工知道物业服务合同的存在，当清洁工因为意外事件受到伤害，此时应由谁来承担责任（排除物业管理公司与专业清洁公司签订合同，因为此时涉及的是民法中雇佣关系，应由清洁公司承担责任）？如果由业主来承担责任（按照物业服务合同的性质是一种委托合同，发生的后果直接约束委托人与第三人），在实践中是不现实的，因为业主并没有为任何侵权行为，依据“自己行为自己负责”的法理，要求不是行为主体的业主承担责任是不合适的，虽然物业管理公司是因为业主的利益与之签订合同，但是不能因此就必然得出由业主承担责任的结论，同时在一个物业管理区域内业主人数众多，假如由业主承担责任，究竟如何分配才能公平？因此由业主承担责任是不公平而且是不现实的；同样由业主委员会承担责任也是不现实的，因为在实践中业主委员会的性质如何本身还不统一，业主委员会是否为法人机构，是否为具有民事权利能力和行为能力的非法人组织，是否具有一般民事诉讼主体资格，都没有做出清楚的回答，虽然业主委员会有自己的名称、场所，但是没有独立的财产、组织机构，无法独立承担民事责任。因此，由物业管理公司承担责任是最可行也是正确的。
（六）归责原则
委托合同的归责原则是过错责任原则。具体体现在：1、如果委托合同是有偿的，那么，只有因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人才可以要求赔偿；2、如果委托合同是无偿的，那么，只有因受托人的故意或重大过失给委托人造成损失的，委托人才可以要求赔偿。而物业服务合同适用无过错责任原则，即不管物业管理公司有没有过错，只要其没有按照合同提供物业管理服务或者提供的物业管理服务不符合合同所要求的质量或者标准，就应当承担法律责任。
三、结束语
综上所述，物业服务合同不是一种委托合同，至少不是完全意义上的委托合同，现行合同法中没有任何一个合同类型可以包容物业服务合同，因此，从性质上说物业服务合同应属于混合型合同。 国家建设部2004年9月6日颁布的《前期物业服务合同(示范文本)》不是以2002年的《民法典草案建议稿》第52章所规定的“物业管理委托合同”，而是以“前期物业服务合同”为标题，不仅可以说明建设部似乎已经清楚、准确的认识到物业服务合同的性质是综合性的服务合同，而并非单纯的委托合同，而且这也是上述理论的一次成功的立法实践
