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上海市土地使用权出让招标拍卖试行办法

作者:法律资料网 时间:2024-07-22 17:48:56  浏览:8189   来源:法律资料网
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上海市土地使用权出让招标拍卖试行办法

上海市房屋土地资源管理局 上海


上海市土地使用权出让招标拍卖试行办法
上海市房屋土地资源管理局 上海市发展计划委员会 上海市建设和管理委员会 上海市城市规划管理局
沪府发(2001)26号



为了更好地贯彻实施市政府发布的修改后的《上海市土地使用权出让办法》(市政府令第101号,以下简称《办法》),特制定本试行办法。
一、招标拍卖组织机构
(一)市土地使用制度改革领导小组在市房地资源局设立上海市土地使用权出让招标拍卖办公室(以下简称市招标拍卖办公室),负责指导、协调和监督本市土地使用权招标、拍卖的实施。市招标拍卖办公室由市计划、建设、规划、土地、财政、住宅、监察等部门派员组成。
(二)区(县)政府在区(县)土地管理部门设立区(县)招标拍卖办公室,负责编制本行政区域内土地招标、拍卖计划,确定招标、拍卖地块,组织、协调土地招标、拍卖的有关事项等。区(县)招标拍卖办公室由区(县)计划、建设、规划、土地、财政、住宅、监察等部门派员组成。区(县)招标拍卖办公室成员名单报市招标拍卖办公室备案。各区(县)土地管理部门负责制订招标、拍卖文件,发布招标公告,接受咨询和组织实施招标、拍卖等事务性工作。
(三)市招标拍卖办公室组建上海市土地使用权出让招标评标委员会候选专家库(以下简称专家库),专家库由市和区(县)计划、建设、规划、土地、财政等方面的专家组成。专家库组成人员由各有关部门推荐、市招标拍卖办公室确定。专家库组成人员每年调整1次,调整比例不低于总人数的20%。
二、招标、拍卖范围
(一)按照《办法》规定,用于商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品房等项目(以下统称六类项目)的土地使用权出让,包括市政府对工商企业已注入土地资产的土地改变为六类项目用途的,以及以划拨方式取得土地使用权的土地转让房地产后改变为新建六类项目用途的,应当通过招标、拍卖方式进行。但经市政府批准以协议方式出让土地使用权的项目和市政府有关部门认定的旧区改造项目除外。
(二)在《办法》施行前,按照“一次规划、分期开发、计划分期批复”方式进行的建设项目,已经批准项目建议书、办理了第一期用地手续且签订出让合同的,在申请办理分期开发用地手续时,经市计委、市房地资源局核准,按《办法》施行前的出让办法执行。
在《办法》施行前,市政府批准的市统征基地“1.5万亩”、市统征基地“2万亩”范围内的土地,原建设单位在办妥规划、计划等手续后申请办理用地手续的,按《办法》施行前的出让办法执行。
在《办法》施行前,已经批准项目建议书和规划选址意见书,但尚未取得经营性项目建设用地计划的项目,经市计委、市房地资源局批准后,可按照本试行办法,采取邀请招标的方式出让。
(三)按照《上海市实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》的规定,应当由区(县)土地管理部门审查、报区(县)政府批准的六类项目,由区(县)政府实施招标、拍卖;应当由市房地产资源局审查、报市政府批准的六类项目,委托区(县)政府实施招标、拍卖。
三、招标、拍卖计划
土地使用权出让招标、拍卖计划,应当符合本市国民经济和社会发展计划、土地利用总体规划、城市规划的要求,并纳入土地利用年度计划。
区(县)招标拍卖办公室负责编制本行政区域内的土地使用权出让招标、拍卖年度计划,并纳入本区(县)土地利用年度计划,经区(县)政府同意后,报市房地资源局和市计委。市房地资源局会同市计委根据本市土地利用年度计划综合平衡后,制订全市土地使用权出让招标、拍卖计划,经市土地使用制度改革领导小组批准后,分解下达给各区(县)。
四、招标、拍卖地块
(一)招标、拍卖地块的确定
区(县)招标拍卖办公室根据分解下达的土地使用权出让招标、拍卖计划,确定本区(县)具体的招标、拍卖地块。
列入招标、拍卖计划的地块,应当符合城市规划管理规定的下列条件:
1、不在城市总体规划确定的城市生态敏感区和建设敏感区之内;
2、具有经批准的详细规划;
3、有关法律、法规规定的其它条件。
列入招标、拍卖计划的地块及道路红线、轨道交通、河道蓝线、绿化控制线、高压走廊控制线、微波通道、市政管线等全市性控制因素的,应当经市规划局复核。
(二)招标、拍卖地块建设条件和要求的确定
土地使用权出让招标、拍卖前,区(县)招标拍卖办公室应当以书面形式向有审批权限的市、区(县)计划、规划等相关管理部门征询出让地块建设项目的立项条件、规划参数、市政配套等建议要求、各相关管理部门应当提出书面建设要求。各项建设要求应当在招标文件和拍卖的有关资料中明确。
(三)招标、拍卖地块底价的确定
土地使用权出让招标、拍卖前,由区(县)招标拍卖办公室委托有资格的土地估价机构综合考虑土地开发程度、用途、年限、容积率、环境等因素,对出让地块招标、拍卖的底价进行评估并报市招标拍卖办公室确认。新增建设用地,主要包括征地费用等前期开发费用和出让金;存量建设用地,主要包括原土地使用人的拆迁补偿安置费等前期开发费用和出让金。
(四)招标、拍卖地块的公示
区(县)土地管理部门应当将区(县)招标拍卖办公室确定的招标、拍卖地块信息,定期在地块所在地的区(县)房地产交易中心予以公示,并报市房地资源局备案。市房地资源局汇总全市地块信息后,在市房地产交易中心公示。
五、招标、拍卖程序
(一)土地使用权出让招标按照下列程序实施:
1、区(县)招标拍卖办公室根据拟出让地块的具体情况,决定公开招标或邀请招标方式。采用邀请招标方式的,应报市计委和市房地资源局批准。
2、区(县)土地管理部门制定有关招标文件。采用公开招标的,区(县)招标拍卖办公室最迟在投标截止之日前60日,发布招标公告;采用邀请招标的,区(县)土地管理部门最迟在投标截止之日前30日,向三个以上具备条件的个人、法人或者其他组织发出投标邀请书和有关资料。
3、区(县)土地管理部门在发出招标公告(投标邀请书)后,接受有意受让土地使用权者领取招标文件;按照公告(投标邀请书)确定的勘察地块时间,接受有意受让土地使用权者勘察拟出让的地块;负责接待咨询,解答疑问。
4、投标人填写标书,由法定代表人签名加盖公章后密封(投标人为个人的由投标人签名),在支付保证金后,按照招标公告(投标邀请书)明确投标时间投入招标公告(投标邀请书)指定的标箱内。区(县)招标拍卖办公室在投标截止之日前,将招标底价密封后投入指定的标箱内。
5、区(县)招标拍卖办公室按照招标公告(投标邀请书)确定的地点,在提交投标文件截止时间的同一时间组织开标。开标时,区(县)招标拍卖办公室可以委托公证机构公证,开标过程应当记录并存档备查。
6、区(县)招标拍卖办公室从专家库中抽取5人以上单数成员,并由出让人委派2名代表组成评标委员会,负责进行评标。评标应当在保密的情况下进行。评标委员会对标书进行评审和比较,提出书面评标报告,并推荐合格的中标候选人。全部的有效标书均未达到底标要求的,应当终止招标。评标委员会认为所有投标均不符合招标要求的,可以否决所有投标。终止招标或者否决所有投标的,区(县)招标拍卖办公室可以重新招标。
7、区(县)招标拍卖办公室根据评标委员会提出的书面评标报告和推荐的中标候选人,确定中标人,发出中标通知书,并通知其他未中标人。在发出中标通知书后5个工作日内,将中标结果报市招标拍卖办公室备案。
8、中标人在中标通知书规定的期限内,与出让人签订土地使用权出让合同,并支付定金。
9、受让人凭出让合同,向计划、建设、规划等管理部门领取有关批准文件。
10、区(县)土地管理部门应当在签订出让合同后5个工作日内,将受让人、出让金额、出让地块使用条件等报市房地资源局备案,并将出让地块的成交价格等有关信息在市房地产交易中心和地块所在地的区(县)房地产交易中心公示。
(二)土地使用权出让以拍卖方式进行的,按照下列程序实施:
1、出让人或委托拍卖人(须由出让人与委托拍卖人签订委托合同)在拍卖前30日发布拍卖公告,明确拍卖的时间、地点、出让地块的有关情况以及竞买人的资格条件等相关事项。
2、出让人按拍卖公告确定的勘察地块时间,接受有意受让土地使用权者勘察拟出让的地块,并负责接待咨询,解答疑问。
3、竞买人在拍卖前提出竞买申请,按照拍卖公告确定的时间、地点办理登记入场手续,并按规定支付保证金。
4、出让人或委托拍卖人按照拍卖公告确定的时间、地点举行拍卖会。在拍卖前,应给符合资格的竞买人发带编号的竞买标志牌,并宣布拍卖规划和注意事项。通过公开竞买,应价最高的竞买人获得出让地块的使用权。但最高应价未达到拍卖底价的,拍卖人应当终止拍卖。
5、确定的最高应价人与出让人或者拍卖人签订成交确认书,持成交确认书与出让人签订出让合同,并支付定金。
6、受让人凭出让合同,向计划、建设、规划等管理部门领取有关批准文件。
7、区(县)土地管理部门在签订出让合同后5个工作日内,将受让人、出让金额、出让地块使用条件等报市房地资源局备案,并将出让地块的成交价格等有关信息在市房地产交易中心和地块所在地的区(县)房地产交易中心公示。
六、土地使用权出让金及初始登记
土地使用权出让金按照招标或拍卖成交价的30%缴纳。受让人应当按照出让合同规定的付款期限,向市房地资源局缴付土地使用权出让金,并按照《办法》的规定,向市房地产登记机构办理土地使用权初始登记,领取房地产权证。
本试行办法的具体应用问题,由市房地资源局负责解释。


2001年7月26日
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当前直诉案件增多给检察工作带来的影响及对策建议

李昭


  近年来,我市检察机关受理公安机关移送审查起诉的各类刑事案件总体呈平稳态势,但直诉案件却呈上升趋势。据统计:2005年直诉案件占案件总数的32.91%;2006年直诉案件占案件总数的33.30%;2007年直诉案件占案件总数的33.75;2008年直诉案件占案件总数的56%。对此,笔者对直诉案件增多给检察工作带来的影响进行了调查分析,并提出了对策建议。

  一、当前直诉案件增多给检察工作带来的影响

  1、直诉案件质量不高,影响公诉工作质量和效率。直诉案件作为司法实践中处理案件的一种模式,由于在侦查环节不存在因案件质量或强制措施不当导致的国家赔偿问题,加之案件一般是可能判处三年以下有期徒刑的轻微刑事案件,公安机关对此类案件普遍重视不够,在案件中往往会出现法律文书、诉讼文书不齐备、不规范;对案件定罪定性思考不够,固定证据随意性大,舍不得投入人力、物力,致使收集的证据质量不高,组卷不规范。因为这类案件质量不高,对公诉工作的开展造成了被动和困难,加大了办案难度,也在一定程度上影响了公诉案件的质量和公诉工作效率。2005年以来,我市检察机关直诉案件退回公安补充侦查732件,占直诉案件总数的30.06%。如李某某故意伤害案,卷内的大部分的言词证据系公安机关在本案发生后依照行政程序取得的材料的复印件,不得不退回公安机关依法重新收集固定。又如在朱某某、赵某某抢劫案中,公安机关搜集的证据,除部分刑事照相、现场示意图和抓获经过、户籍证明、结案报告、发还物品清单等书证为立案之后所调取外,其余均为公安机关立案前所调取。

  2、公安机关将事实不清、证据不足不批捕的案件搞直诉,浪费了有限的司法资源。此类案件属于检察机关因证据不足不批准逮捕,公安机关撤回后在没有补充和没办法补充新证据的情况下抱着“试一试”的侥幸心理以直诉形式再移送公诉部门审查,而这类案件往往是一些边缘案件或者证据上有“硬伤”,无法补救。据统计,2005年以来我市检察机关受理审查起诉的2435件直诉案件中,有154件是因事实不清、证据不足检察院作出不批准逮捕的案件,占总数的6.32%。如姚某某强奸一案,犯罪嫌疑人姚某某于2005年3月的一天晚上和2005年4月的一天晚上 两次酒后潜入当时年仅12周岁受害人魏X的房间,强行与之发生性关系。2007年3月13日姚某某因涉嫌强奸罪被公安机关刑事拘留,并提请我院批准逮捕,但因为本案只有犯罪嫌疑人供述和被害人陈述(后被害人否认有被强奸的事实)并且时间和次数不吻合,存在许多无法合理排除和查证的矛盾,又距案发已经有两年多时间,无法收集其他证据,侦监部门未批捕,公安机关于2007年3月29日变更强制措施为监视居住,并于当年5月28日在没有其他证据的情况下,以直诉案件的形式移送公诉部门审查起诉,公诉部门受理后,讯问了犯罪嫌疑人、询问了受害人及其法定代理人,先后退回补充侦查2次,做了大量的工作,耗费了大量时间和精力,仍然无法查清案件事实,只能以证据不足建议公安撤回。

  3、强制措施未落实,导致检察环节诉讼程序得不到保障。由于直诉案件多采取取保候审、监视居住的强制措施,而随着直诉案件的不断增多,作为执行机关的公安部门无暇顾及,所谓的强制措施形同虚设,没有起到保障诉讼顺利进行的作用。这主要体现在两个方面,一方面是告知犯罪嫌疑人诉讼权利、讯问犯罪嫌疑人。很多犯罪嫌疑人没有认识到及时到案配合诉讼活动的重要性,经常出现“推三阻四”、推延到案、多次通知不到案或者不遵守取保候审的规定的行为,而对于这些情形公诉部门又不可能全部予以逮捕,这涉及到批捕和审判等诸多因素的制约,最终导致诉讼效率提不高。另一方面,部分直诉案件的犯罪嫌疑人在取保候审期间外出(外逃),致使案件不得不退回公安机关,导致先前进行的诉讼准备活动无果而终;更有甚者,部分犯罪嫌疑人在公诉环节能够及时到案,积极配合公诉工作的开展并接受讯问,但当直诉案件移送法院时,被告人却不知去向,无法联系,给公诉工作造成被动。2005年以来,我市检察机关将直诉案件移送法院后,被告人难以通知到案的有29人。如被告人任某被取保候审后,在检察环节均能够及时到案,接受讯问配合公诉工作。但当该案移送法院后,任某及其家人却用各种理由推脱不到案,检察机关不得不决定将其逮捕,以确保诉讼。

  4、直诉案件增多,不利于检察机关在批捕环节贯彻落实宽严相、济刑事司法政策。部分公安机关侦查人员在办案中“重打击、轻保护”的观念根深蒂固,只注重破案,而对当前的构建和谐社会的法治理念和相关刑事司法政策缺乏理解,再加上检察机关对直诉案件一般都不提前介入,导致移送审查起诉的部分轻微刑事案件在公诉环节才得以落实宽严相济刑事司法政策。据统计,2008年1-6月,我市三台县检察院受理的142件直诉案件中,仅涉枪案件就有30件,占直诉案件总数的21.13%,且涉枪犯罪嫌疑人年龄偏大,70周岁以上的有5人,最大的有74周岁,其中60周岁以上的共有17人,占到此类犯罪的56.67%,例如陈某某非法持有枪支一案,犯罪嫌疑人陈某某的哥哥去世后,陈某某的妻子在整理其遗物时发现一支木把短枪,认为是废品,将其扔于家中的废铁渣中,后经群众举报被民警在其家中查获,经鉴定该枪属枪支,后公安以直诉案件的形式移送公诉部门审查起诉,经我院审查认为:陈某某的行为情节显著轻微、危害不大,不认为是犯罪,建议公安撤回。

  二、对策建议

  1、严把“收案关”,促使公安机关规范办案,提高案件质量。公诉部门对于公安机关移送的案件,应当严格实行内勤统一收案登记制度,同时在收案环节时,应加大审查力度,特别是审查起诉意见书及案卷材料是否齐全;案卷装订是否符合要求,诉讼文书、技术性鉴定材料是否单独组卷;犯罪嫌疑人是否在案以及采取强制措施的情况。对于没有采取任何强制措施的犯罪嫌疑人要特别注意,要求公安机关采取具体措施保障诉讼活动的顺利进行。

  2、加强检察机关批捕部门的侦查监督职能。对于因证据不足未逮捕,应当严格按照刑诉法的规定作出不批准逮捕的决定,说明不批准逮捕的理由,不能模棱两可,对需要补充侦查的,应当同时通知公安机关。而对于因现实原因无法补充侦查或者补充侦查没有实际意义的案件,批捕部门应该严格把关,直接向公安机关言明。防止公安机关因为批捕无望,便抱着“试试”的心理转为直诉。

  3、进一步开展刑事和解、不起诉、社区矫正、繁简分流等工作,加强对直诉案件的疏导,促进社会和谐。公诉部门应按照高、省检关于在检察工作中贯彻宽严相济刑事司法政策的精神,根据案件具体情况,做到该严则严、当宽则宽、宽严适度,针对各种社会危害性和主观恶性都比较小的直诉案件,开展刑事和解与不起诉,对被不起诉人开展社区矫正,实现教育挽救的目的,从而做到多措并举,达到对直诉案件的疏导作用。积极推行案件繁简分流及轻微刑事案件快速办理制度,进一步推动公诉工作创新发展,结合直诉案件数量多、繁简不一、以简单案件居多等现状,积极探索工作机制建设,优化配置司法资源,提高诉讼效率和案件质量,及时有效地化解社会矛盾,实现办案法律效果和社会效果的有机统一。


三台县人民检察院 李昭


张妮 中国计量学院法学院 , 王全兴. 上海财经大学 教授



关键词: 离职竞业限制/离职竞业限制协议效力/经济补偿/商业秘密保护/反不正当竞争法
内容提要: 竞业限制关系中蕴含着由多元利益所构成的复杂利益结构,对竞业限制协议的效力,应当在利益衡量中谨慎地认定。其中的关键点是将经济补偿的约定和支付作为离职竞业限制协议的有效要件和生效要件之一,并将无经济补偿的离职竞业限制协议认定为无效。竞业限制本质上是对竞争关系的调整,《反不正当竞争法》对侵害商业秘密行为的规制,其效果优于《劳动法》所确立的竞业限制制度。实践中,应进一步强化反不正当竞争法的商业秘密保护功能。


一、竞业限制协议效力认定的原则——利益衡量

(一)竞业限制的本质为竞争关系的调整

对于劳动者离职竞业限制的研究,学者们通常将其框定在劳动者与用人单位之间,绝大多数研究都集中在对劳动者与用人单位之间权益的变动和协调。事实上,竞业限制关系并非是单一的二元主体间的合同关系,而是一种二重法律关系:一是劳动者与用人单位的合同关系;二是建立在竞业限制基础上的原用人单位与新用人单位之间的竞争关系。在这二重法律关系中,后一重关系制约着前一重关系,若无新用人单位和原用人单位之间形成竞争关系的可能性,劳动者与原用人单位的竞业限制协议则毫无必要。因此,从法律属性上看,竞业限制关系本质上体现为对竞争关系的调整。

由于我国是在《劳动合同法》中规定竞业限制的相关内容,就在一定程度上造成了竞业限制是仅关乎劳动者与用人单位之间关系的假象,进而造成理论和司法界往往仅从劳动关系出发,将二重法律关系简化为一重法律关系,将劳动者、原用人单位和新用人单位三者的关系简化为竞业限制协议形式上的劳动者和原用人单位的关系。这种思路忽略了竞业限制协议产生的根本原因是保护竞争利益,没有关注到竞业限制不仅涉及到用人单位经营权和劳动权的内部冲突,也涉及到由劳动关系而发生的经营权和竞争权的外部冲突。竞业限制关系中其实蕴含着多元利益所构成的复杂利益结构和利益冲突。

(二)竞业限制的多元利益结构

1.劳动者——原用人单位利益结构

第一,竞业限制以维护原用人单位的竞争优势为出发点。竞业限制协议产生的前提是:原用人单位存在着基于商业秘密等秘密信息的价值而形成的合法利益,且劳动者曾经接触过用人单位的秘密信息,此类信息可以被合理地认为有益于用人单位现在或潜在的竞争者。

第二,竞业限制协议限制了劳动者的自由择业权。企业秘密信息与劳动者技能、经验不可分,竞业限制义务在圈定劳动者不得择业范围的同时,无法将基于秘密信息形成的人力资源与劳动者自身的技能、经验截然分开,劳动者在实际履行竞业限制义务时造成了自身利益的减损。

第三,竞业限制协议下双方交换的利益并不具有同质性。原用人单位出于保护竞争利益的需要对劳动者的择业权进行限制,付出的代价是经济利益;而劳动者履行竞业限制义务损害的是其劳动权。从两种利益的位阶上看,劳动权益高于经济利益。

2.劳动者——新用人单位利益模式

第一,劳动者违反竞业限制义务的发生,通常以新用人单位的利益需求为主导原因。现实中,新用人单位通过高薪等方式诱使劳动者违反竞业限制协议义务等现象屡见不鲜。

第二,劳动者与新用人单位以劳动关系为基础。劳动者仍以出让自身劳动力为对价换取劳动力再生产的费用,将自身劳动力纳入用人单位的生产经营管理,用人单位使用劳动力并支付报酬。

第三,从双方劳动关系运行的结果来看,违法利益分配具有不平衡性:劳动者从新用人单位处获得了工资,但由于违反了竞业限制约定,其应承担违约金甚至赔偿金的法律责任。新用人单位不仅获得了劳动力的支配权,也获得了劳动力资源之上承载的商业秘密带来的利益,其收益远远超过了一般劳动关系中的收益。

3.原用人单位——新用人单位利益结构

第一,从实际效果来看,劳动者竞业限制义务的违反,极大地改变了原用人单位与新用人单位之间的利益格局,新用人单位是最大的受益者。

第二,新用人单位只要证明自己并非出于主观恶意而侵占、使用原用人单位之秘密信息,无须承担任何法律责任。商业秘密权等秘密信息权从本质上说是用人单位基于自身的创造性活动而对其产生的智力成果的所有权,但这种所有权并没能获得针对所有第三人的普适的对抗性,也即无法阻却其他经营者通过自行开发、反向工程等获得类似的秘密信息,而只能主要依靠与劳动者约定竞业限制等保密措施而展开。按照我国现行法律规定,商业秘密禁止的效力仅及于违法侵占,不及于他人合法取得。这种合法取得既包括他人自行开发、反向工程获得、公开展出观察或公开出版物中获得等,也包括他人从合同违约者处善意获得。[1]

(三)基于多元利益结构中利益衡量的效力认定

竞业限制制度本身蕴含着太多的冲突和矛盾:既有对维护市场秩序的追求,又有着保护劳动者劳动权的朴素情怀,因此各国对于竞业限制合法性和有效性的认定差异极大。关于经济补偿对竞业限制协议的效力影响各国也有着不同的规定:法国规定从2002年起所有竞业限制协议必须对劳动者提供经济补偿,没有经济补偿的竞业限制无效。英国法院认为,根据英国合同法的一般规则,对价是合同条款具有法律约束力所必需的。[2]美国的部分州和瑞士的有关法律中则没有相关的强制性规定。[3]

竞业限制以双方自由协商的方式开始,其中多元利益冲突的张力又不断冲击着竞业限制制度的运行。要达到该种平衡,必须通过恰当地运用利益衡量方法进行选择。如前所述,竞业限制制度中,涉及到劳动者、原用人单位、新用人单位三元主体,涉及到劳动权益、竞争优势、经济利益等多元利益,其中利益主体力量对比不平衡,各种利益内容不同质,各种利益位阶有高低。笔者认为,经过利益衡量,应当否定无经济补偿的竞业限制协议对劳动者的效力。理由有以下几个方面:

1.竞业限制协议非一般民事合同,应通过国家强制干预来调协双方力量的不平等。竞业协议虽然表现为基于双方意思一致而达成的协议,但由于劳资利益结构的特殊性实际上使契约自由原则难以真正实现,故对于竞业限制协议应压缩其自由协商的空间。

2.为防止劳动者履行竞业限制约定而影响生活质量,经济补偿是竞业限制的有效要件之一。劳动者的保密义务,是劳动合同关系中的一种应有义务,在劳动关系存续期间约束劳动者,而在劳动关系终止之后,理论上仍有一定的伦理上或者基于诚实信用原则上的附随义务属性而继续对劳动者有约束力,但并不具有强制力。由于劳动者离职后自愿履行竞业限制协议,势必在利益方面受损,其应当享有合理的对价补偿。