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租赁合同起草中需注意的问题系列
——站在承租方之立场（下）
作者：仇少明律师 樊莹律师
单位：北京市隆安律师事务所上海分所
日期：2013年1月11日 星期五

摘要：通过上篇与中篇的分析，读者对房产租赁可能面对的风险有了框架性认知，了解了出租方有可能埋设陷阱的地方，明白了如何去填埋这些陷阱。在下篇中，笔者着重介绍两个常见条款——保证条款与优先续约条款。通过对此类条款的剖析与分享，力求为读者日后破除障碍及壁垒提供武器，知悉应思考及谨慎的要点，做到胸有成竹、进退自如。
关键词：出租方保证、承租方保证、优先续约

在以风险为导向的房产租赁交易过程中，当出租方与承租方就租赁房产概况、使用用途、房产交付、租期及租金等基本问题协商确定后，各方一般会将关注点转向出租方及承租方会作出怎样的保证，承租方能否以及如何优先续约等问题。针对此类问题，结合实战经验，请各位读者稍安勿躁，容笔者一一为您道来。
第一，保证条款。
也许有些读者会认为，保证条款是合同中次要的、非本质性的条款，对履行合同可能产生影响（反面想就是可能不产生影响，这符合大部分国人的侥幸心理常态），但并非决定性作用；如一方违反或撤销这些条款而不至于影响合同目的时，守约方要求违约方承担相应的违约责任即可，犯不着以此就取消合同条款或拒绝履行合同。如此看来，保证条款的作用就微乎其微了吗？
保证，就其基本含义，就是合同各方当事人关于与合同有关的各种事实与问题的声明，就种类而言一般可分为确认保证和承诺保证，前者是指保证方对过去或现在某一特定事实存在或不存在的声明，后者是指保证方对将来某一特定事项的作为或不作为的声明。
一个设计合理、内容全面、权义平衡的保证条款，不仅有利于当事人能够更加容易、迅速、充分地了解相对方的有关情况并作出是否最终订立协议的决策，便于提高办事效率，减少签约成本，而且从条款中折射出的诚意有利于为日后当事人的长期合作夯实基础。同时，一旦发现一方存在不实陈述，依据明确约定的协议条款来主张违约，就实践而言，比援引合同法的一般原则来得更为明晰和直接。
因此，结合笔者处理过的此类案件，建议承租方就出租方的保证内容可关注以下几点：
1. 主体资格及客体权属保证。
在与出租方的谈判过程中，承租方可根据实际情况填写下表，并根据表格内容形成条款文字，列于租赁合同之中。
序号 调查事项 YES OR NO 详情描述 备注
1 担保物权
2 违章建筑
3 消防验收及要求
4 环保手续及要求
5 卫生合格及标准
6 查封等强制性措施
…… …… …… …… ……
表格内容的详尽，有利于承租方核实出租方是否具备合法有效的对外租赁主体资格，辨别作为租赁关系客体的房产权属是否合法无争议，并确保承租方能够获得该房产的对外排他性合法使用权，避免因出租方主体资格不合格或房产客体状况不合法、不明确而导致租赁合同无效或房产不能被正常使用的悲惨性结局，进而造成承租方的重大损失。
对此，出租方须保证其“合法拥有房产的所有权及其土地使用权（或房产的转租权、使用权及经营管理权），保证房产不是违法建筑、无查封，其完全符合消防、环保、卫生等要求及标准，并已通过相关报批、施工及验收，手续齐备”，并确保“如租赁房产不符合上述保证内容，出租方应及时整改，包括但不限于取得相关许可证照、进行报批、组织验收，并赔偿由此所致的承租方全部损失”。
2. 维修保养保证。
虽然出租方对租赁房产及其附属设施提供维修保养服务是其法定义务，但在合同里进行明确的、详细的约定，有利于确认出租方对租赁房产及其附属设施进行维修保养的具体责任内容，明确各方执行维修保养工作的流程，避免约定不清而发生维修保养范围争议，进而导致维修延误、损失扩大，也可防止出租方以维修保养为名，经常干扰或妨碍承租方对房产的正常使用。
3. 技术条件保证。
实践中，常常出现出租方降低技术指标、推诿技术条件维护职责等情形，更有甚者竟发展到直接断水断电以此威胁承租方（俗话说，水是生命的源泉，切断“源泉”即可将承租方“毙命”，这般行之有效的方法，出租方怎会轻易放弃，可惜出租方却忘了抽刀断水水更流的道理啊）。
为防止出现此类严重影响承租方正常使用租赁房产的极端行为，以及日后矛盾的无限激化，在合同中对水、电、空调等技术条件进行详细约定，以有效明确出租方应提供的、应负责的、应确保的技术条件的范围、标准及要求，确认出租方对于正常供应与持续维继合格技术条件的责任，并可设定紧急自救措施及预救方案，以及出租方违约时的责任承担（包括但不限于租金减免、违约金支付等）。同时建议特别约定，“无论出租方与承租方就何种费用及其支付发生争议，或因合同项下其他事项产生纠纷，双方均应协商解决，出租方不得以任何理由断电、断水，否则由此给承租方造成的损失均由出租方赔偿”。
当然现实中也不乏很多粗鄙的出租方，无论合同条款如何约定，依然我行我素，一旦不能与承租方“英雄所见略同”，就采取停水停电的野蛮手段以及“株连式”与“突击式”并进的方法，公然叫嚣，视双方的约定于不顾。针对此类“智商无极限”的出租方，建议承租方不要“针尖对麦芒”，而是借鉴毛爷爷的“敌进我退，敌驻我扰，敌疲我打，敌退我追”的十六字战略，一方面稳住出租方竭斯底里的情绪，以尽快恢复水电供应为首要目标，以避免我方损失扩大，另一方面尽快固定证据、保留证据，核算已发生的损失，甄别并衡量主张损失赔偿的基础成本（当然可考虑鼓动其他租户一起行动，俗话说“人多力量大，蚁多咬死象”）、是继续在此租赁还是尽快搬迁以及获得赔偿的可能性与赔偿数额，并决策是对出租方采取法律行动，还是以此为由换来续租谈判的优惠条件（极端顽固的出租方不适用此项），或是退后一步海阔天空。当然，无论承租方如何决策，都别忘了关键，借用施乐公司首席执行官Anne的话就是“及时胜过完美”。
4. 房产使用协助保证。
对于租赁房产后将用于商业经营一类的承租方，建议提前了解当地政府对从事该类商业经营而使用房产时所要求办理的申报手续，以确定是否需在合同中增加要求出租方特别协助和配合的内容，包括但不限于提供房产平面图、经出租方签字的证明文件等，以明确出租方负有协助承租方办理某类商业经营相关报批手续的义务并明确包括哪些义务，同时强调出租方对该等协助工作不得另收费，以避免在报批过程中出租方不配合或懈怠协助导致承租方无法正常使用房产进行商业经营，以及防止届时出租方以此为由收取合同约定以外的费用。
5. 装修、改扩建通知及排除妨碍的保证。
对于房产使用过程中，出租方对租赁房产所在物业进行装修或改扩建工程时，常常使承租方爱恨交错，进退维谷。因为物业施工或多或少会影响对房产的正常使用，如果暂停使用，对商业经营类的承租方而言实在是心如刀割（餐饮类、美发类尤甚），而如果继续使用，在客流无法匹配经营条件或整体商圈受到严重扭曲的情况下，惨淡经营将成为挥之不去的梦魇。
因此，结合租赁房产所在的地理位置、建筑物状况、承租方将租赁房产用于商业经营的利润预估等因素，笔者建议在合同中约定出租方应保证承租方的正常使用权以及房产暂不能使用时的后续处理，以最大限度避免装修及改扩建施工导致人流减少、建筑物外观或结构变化产生对租赁房产正常使用的不利影响，进而妨碍承租方的商业经营。如下约定可供众读者参考：
“出租方对租赁房产所在物业进行装修及改扩建施工的，出租方应提前【】个月书面告知承租方（包括但不限于施工方案、施工时间等），并确保施工不得影响承租方对租赁房产的正常使用，若出租方或其委托的施工方造成承租方财产受损，出租方同意按承租方的要求全额赔偿。若施工导致承租方不能使用租赁房产或对承租方使用房产造成不便时，承租方有权自行选择：
（1） 暂停使用租赁房产。暂停期间租金全部免除，租期相应顺延。承租方暂停使用租赁房产而产生的损失，包括但不限于营业利润等，均由出租方承担。
（2） 继续使用租赁房产。若施工期间承租方的此处营业额比去年同期减少【】%以上时，出租方同意按【】标准减少该期间承租方的应付租金。”
第二，谨慎针对承租方的严苛要求（承租方的保证条款）。
出租方获得对价后让渡房产的使用权，当然会也必定会考虑到承租方在使用房产过程中的种种行为，预想到可能对其心爱房产的种种“摧残”。这种首先把承租方列为“恶人”的心态可以理解，但是从这种心态由此衍生成严格限制及要求承租方的苛刻条款，对于承租方后期将房产用于相关商业经营时，承租方将不得不面对跋前?后、左右为难的局面。
比如，“承租方保证合法经营，不因违法违规被政府部门查处，包括但不限于停业整顿、罚款、吊销营业执照等，不因违法违规或不道德的经营行为被新闻媒体负面报道，否则出租方有权解除本合同，承租方除应赔偿出租方因合同最终解除而遭受的损失，还应支付未履行租期内的全部租金”。
又如，“承租方保证，其所经营的行业、产品、商号、标识或提供的服务已需取得特殊行业或专项批准、代理权、海关以及政府批准手续、其他经营销售许可，以及相关所有权人（或使用权人）出具的授权、签订协议等，并确保该等手续、批准、许可、授权及协议在租赁期内保持合法有效，否则出租方有权立即解除本合同，且承租方应按上年度租金总额的三倍向出租方支付违约金”。
像这种为承租方经营量身而定的严苛条款，面对后期如出现第三方愿意支付高额租金而介入该房产租赁的诱惑，带有人类自身缺陷的出租方自然会选择华丽转身，以此充分的藉口来解约，不但不用承担违约责任，而且还能获得一笔不菲的违约补偿。
鉴于此类约定如定时炸弹，威力不小，建议承租方擦亮眼睛，谨慎分析其日后可能产生的冲击，充分设想这些冲击将带来的不利后果，以及己方能够应对并充分解决的可能性，经与出租方谈判后，可选择：
（1） 以其他商业条件作为删除或调整该类条款的对价。毕竟将房产租赁出去并从中获益是出租方的最终目的，紧扣该目的而抛出诱人的商业条件，在实践中还是有可能说服出租方作出相对妥协的。
（2）若不能删除或调整该等约定，可以为出租方设定同等内容或相似项目的条款，以对等限制出租方的自由。采取该策略的前提是承租方享有一定的优势，比如是大型集团或企业，经济实力雄厚，拟承租期限较长，拟承租的区域较大等。
（3）若恰逢负隅顽抗或不可端倪的出租方，实在无计可施时，笔者建议另行选择他处房产，即使再迫切也不要存侥幸心理，与其终日战战兢兢，不如即刻勇敢放手，因为饮鸩止渴只会带来更大的损失。
以人为本 创新机制 加强基层检察队伍专业化建设

五华检察院 赖兴平


当前，尽管整个检察队伍的素质不断得到提高，但在局部范围内或部分干警方面，素质不够高的现象仍然存在。有的检察干警执法观念落后，不能随着形势的发展变化而树立现代司法理念；有的检察干警业务素质不高，难以胜任本职工作，直接影响了执法水平和法律监督的力度。尤其作为基层检察院处于整个检察体系的基础和前沿，与人民群众有着密切的联系和最"亲密"的接触, 基层检察队伍的素质高与低直接关系能否实现好、维护好、发展好最广大人民群众的利益，将具体地反映出是否体现民意，保护民利，赢得民心，也将直接影响到整个检察机关的形象。因此，如何提高基层检察队伍整体素质， 建设一支政治强、业务精、作风硬、纪律严、反应快，能经得起考验的检察队伍，是新时期做好检察工作一项重要而艰巨的任务。近年来，我院面对检察队伍人才资源匮乏，办案力量不足的窘境，坚持以人为本，不靠“等”：等那些具备检察官资格且综合素质较高的人员调入，而靠“有”：靠现有人员，以提高现有人员素质为根本，激发干警的潜力，增强干警的履职水平，有效地解决了人才资源缺乏的矛盾，促进了检察工作的全面发展。近年来，我院检察队伍整体素质显著提高，涌现了一大批先进集体和个人，我院先后被高检院评为“全国先进检察院”、荣记“集体一等功”，多次被省、市检察院评为“先进基层检察院”。
一、以人为本，激发干警工作潜力，增强队伍履职水平
1、以政治理论武装人。在发展社会主义市场经济的历史条件下，处在打击犯罪第一线的检察人员，面临着腐蚀与反腐蚀的严峻考验。为此，我院始终把提高检察队伍的思想政治素质放在首位，切实加强干警的政治能力建设，着力培养干警的危机感和社会责任感，让每位干警都清醒认识到“与其明日找饭碗，不如今朝惜饭碗”。在工作中，我院坚持深化邓小平理论、“三个代表”重要思想、科学发展观以及其他政治理论的学习教育，用科学理论武装每个干警，不断提高干警理论素养，增强干警的政治意识、大局意识、责任意识、服务意识和法治意识。
2、以正确舆论引导人。典型引路是思想政治工作的重要方法。近年来，我院始终坚持正确的舆论导向，积极宣传先进典型，大力宣传工作中的楷模，宣传干警身边的好人好事，充分利用他们的榜样、示范作用，影响、带动全体检察干警，努力形成积极向上的主流舆论和团结和谐的工作氛围。如办公室副主任蔡仕强同志几年如一日，默默无闻，任劳任怨，在平凡的岗位上做出不平凡的成绩，院党组发出了向蔡仕强同志学习的号召，要求全院干警学习他“甘于清贫不埋怨、力扛重担不叫苦、成绩突出不邀功、乐于奉献不索取”的精神，对照检查，取长补短，提高自身素质。
3、以职业道德规范塑造人。职业道德是我们检察工作的指南针，良好的职业道德在很大程度上要靠主体的内心信念来发展和维持。为此，我院始终抓好职业道德这条主线，在进行检察职业道德建设中，强调坚持一切从自我做起，从小事做起，从现在做起，以潜移默化的形式，培养干警热爱检察事业，恪尽职守，无私奉献的精神。工作中，要求干警 “自重、自省、自警、自励”，时时处处出以公心，决不把个人私心掺进执法活动，包括个人利益、个人感情、个人喜好，也不能讲朋友义气、老乡情面或小团体利益，更不能徇私枉法，做到不唯情、不唯钱，只唯法、自觉抵制情的干扰、钱的诱惑、权的压力。
4、以良好环境熏陶人。由于我县是贫困县，待遇条件相对落后，个别干警对工作环境、条件，难免会产生无所适从或是急于求成的思想。对此，我院党组坚持以有形工作推动无形建设的工作理念，加强对干警的教育引导，帮助干警正确认识自己，正确对待工作岗位，在日常工作中，院党组加强干警之间的沟通联系，本着“五心”（即热心、爱心、公心、耐心、细心）关心体贴干警，想干警之所想，急干警之所急，设身处地为干警着想，做好干警的贴心人。同时，院党组在人力、物力、财力上舍得投入，完善了标准的篮球场、羽毛球场、乒乓球室、健身室等硬件设施建设，为干警创造良好的工作生活环境。
5、以有效创建提高人。一个有效的创建活动是增强干警履职水平的最佳载体，创建过程也是灌输正确思想、弘扬队伍新风、提高个人素质的教育过程。近年来，我院以“争创‘五优’科室、争当‘五好’干警”、争当“学习标兵”、“创建‘学习型检察院’、‘学习型科室’、 ‘学习型检察官’”等活动为载体，激发干警争先创优的热情，培养干警良好的工作作风，使每一名检察干警都树立学为终身所需之理念，都能通过学习掌握新思想、新观点、新方法，不断地充实自我，完善自我，展示自我，提高自身的思想观念、执法理念、执法水平和工作作风。
二、创新机制，搭建干警发展平台，强化队伍专业化建设
1、强化学习，以教育培训为切入点，提升队伍专业化建设。
随着我国法制化进程的不断加快，建设一支高素质检察队伍，积极探索提高干警素质的长效机制，使检察干警能够主动适应形势和任务变化，不断创新思想观念、执法理念、工作方法是我们检察工作的重中之中。近年来，我院始终坚持理论联系实际，学以致用，按需施教，注重实效的原则，将创建学习型检察机关作为检察队伍管理的新模式，在全院树立终身学习和团体学习的理念，使学习成为一种经常化、普遍化、制度化的行为。一是强化机制抓学习，让理论学习“专”起来。我院班子带头学习，以检察长为组长的党组学习中心组坚持每月一次集中学习，发挥班子的龙头作用；各科室坚持实行每周五下午学习制度，提高干警的理想信念、业务能力；各干警坚持集中学习与自我学习相结合，自我加压，自我提高，通过自学等方式，撰写学习笔记和心得体会，提高业务水平，确保学习不走过场。二是改进方式抓学习，让理论学习“活”起来。为了解决学习方式单调、内容枯燥、理论学习缺乏内在吸引力和感染力等问题，我院党组在安排落实学习计划时，注意探索多种多样、灵活有效的学习方式，以专题辅导、录像教育、现场观摩、实地调研等方式，让理论学习“活”起来，调动干警的学习积极性。三是改善条件抓学习，让理论学习“强”起来。为了进一步提高广大干警的学习积极性，我院鼓励干警善学、好学、博学，对参加学历教育的干警，在时间、经济上给予支持，我院现有75名干警中本科以上学历45人，占总数的60%。 去年，我院在资金十分紧张的情况下,还投资20多万元建成了图书室、电子阅览室，为干警查阅书籍和资料创造了舒适环境。目前，我院人均一部电脑，各干警基本上都能熟练操作和使用计算机，已基本上实现无纸化办公、电子检务办案。
2、搭建平台，以岗位练兵为着力点，强化队伍专业化建设。
过硬的业务素质和执法能力是公正司法的客观保证，也是抓检察队伍建设最为实在的内容。近年来，我院以岗位练兵为着力点，采取有效措施，增强检察教育培训的系统性、针对性和实用性，按照法理精通、业务娴熟、技能过硬的专业要求，努力实现由补课式、应急性培训向系统化、规范化培训转变；由知识型教育向素质型教育转变；由单纯学历教育向培养复合型、高层次人才的教育转变，促进检察教育的正规化、科学化，提升教育培训的质量，确保队伍能够不断适应新形势、新任务的要求，更好地完成法律赋予的重任。一是搭建横向交流平台。我院本着“缺什么补什么、需要什么练什么”的原则，制定各类人员岗位练兵计划，明确训练内容、方法及应达到的标准，形成钻研业务的氛围。如去年，我们在继由院领导授课的基础上，扩展到有关科室的主要负责人，由科室主要负责人轮流向全院干警传授自己的业务经验，交流工作心得，一年来共举办了保密、侦查监督、公诉、财会、民行、侦查等业务知识讲座7场，促进干警之间的经验交流，从而达到以老带新，共同进步的目的。二是搭建自我展现平台。我院适时组织岗位练兵比赛和业务知识考核，促进岗位练兵活动的开展，使干警能够展现自己的才华，近年来，我院先后举办知识竞赛、演讲比赛等各类活动10多次。如去年6月，我院首次举办了模拟法庭比赛，10月底至11月初，又首次举办了“强素质、促发展”友谊辩论比赛，为干警搭建锻炼自我、施展才华的平台，加强对干警业务能力的实战训练，提高了干警的逻辑思维、临场应变、语言表达等能力。在去年底市院举行的全市检察机关五项业务技能竞赛活动上，全市有22人获奖，仅我院就有8人获取殊荣，其中3人获得第一名。三是搭建公平竞争平台。我院推行各部门工作实绩考核制度，通过严格考核奖惩，建立以工作实绩为核心的考核奖惩体系，不断完善竞争激励机制，打破论资排辈的旧人事制度，使那些有才能的人脱颖而出，使那些在其位不谋其政的人退下来，营造出“干事有舞台，发展有空间”的和谐工作环境，充分调动全院干警的积极性、主动性和创造性，形成拼搏、创新、进取的良好氛围。